| |
Rodzaje hipotek w polskim prawie
W polskim systemie prawnym istnieją różne rodzaje hipoteki, które pełnią określone funkcje i mają różne zastosowania. Główne typy to: hipoteka umowna, hipoteka przymusowa, hipoteka łączna, hipoteka kaucyjna oraz hipoteka odwrócona. Każdy rodzaj hipoteki ma swoją specyfikę, procedurę ustanawiania oraz okoliczności, w których znajduje zastosowanie. Różnią się one także stopniem ochrony interesów wierzyciela oraz wpływem na prawa właściciela nieruchomości:
- hipoteka umowna to ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości, ustanawiane w celu zabezpieczenia wierzytelności pieniężnych. Powstaje na podstawie umowy między wierzycielem a właścicielem nieruchomości, a formalnie zaczyna obowiązywać po dokonaniu wpisu do księgi wieczystej;
- hipoteka przymusowa to ograniczone prawo rzeczowe ustanawiane na nieruchomości dłużnika bez jego zgody. Wpisywana jest do księgi wieczystej na wniosek wierzyciela posiadającego tytuł wykonawczy, np. prawomocne orzeczenie sądu;
- hipoteka łączna to szczególny rodzaj hipoteki, w której jedna wierzytelność jest zabezpieczona na co najmniej dwóch nieruchomościach. Każda z obciążonych nieruchomości odpowiada za cały dług w pełnej wysokości. Występuje w dwóch formach – umowna (ustanawiana poprzez czynność prawną) i ustawowa (powstająca przy podziale nieruchomości). Wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z dowolnej nieruchomości, kilku z nich lub wszystkich łącznie, wedle swojego uznania;
- hipoteka kaucyjna to zabezpieczenie wierzytelności o nieokreślonej wysokości lub przyszłych, do ustalonej sumy maksymalnej. Wierzyciel nie może dochodzić roszczeń powyżej tej kwoty. Stosowana w Polsce do 2011 roku, gdy znowelizowano prawo hipoteczne. Po tej dacie istniejące hipoteki kaucyjne pozostały ważne aż do ich wygaśnięcia;
- hipoteka odwrócona to usługa finansowa, w której bank wypłaca właścicielowi nieruchomości środki pieniężne (jednorazowo lub w ratach) w zamian za prawo do przejęcia nieruchomości po jego śmierci. Właściciel zachowuje dożywotnie prawo do zamieszkiwania w swojej nieruchomości. Pozwala to uwolnić kapitał zgromadzony w mieszkaniu lub domu, zapewniając dodatkowe środki np. na emeryturze.
Ustanowienie hipoteki i wpis do księgi wieczystej
Procedura ustanowienia hipoteki rozpoczyna się od złożenia wniosku o wpis do księgi wieczystej. Wniosek taki może złożyć: właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty, wierzyciel lub osoba fizyczna bądź prawna, na rzecz której hipoteka ma być ustanowiona. Podstawą wpisu hipoteki do księgi wieczystej jest oświadczenie właściciela nieruchomości złożone w odpowiedniej formie. Wpisu hipoteki do księgi wieczystej dokonuje sąd wieczystoksięgowy właściwy dla miejsca położenia nieruchomości. Procedura wiąże się z koniecznością uiszczenia opłaty sądowej w wysokości 200 złotych.
Sąd rozpatruje wniosek w postępowaniu nieprocesowym. Od chwili dokonania wpisu hipoteka zabezpiecza wierzytelność i daje wierzycielowi prawo do dochodzenia zaspokojenia z nieruchomości, niezależnie od zmiany jej właściciela.
Wygaśnięcie hipoteki i wykreślenie z księgi wieczystej
Hipoteka wygasa w wyniku spełnienia określonych warunków, najczęściej w wyniku całkowitej spłaty zabezpieczonej wierzytelności. Zgodnie z art. 94 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, gdy wierzytelność zabezpieczona hipoteką wygasła, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać wykreślenia hipoteki. Nie następuje to jednak automatycznie – konieczne jest przeprowadzenie procedury wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej.
Do okoliczności prowadzących do wygaśnięcia hipoteki należą również: zniszczenie nieruchomości, upływ czasu (w przypadku hipoteki ustanowionej na czas określony), a także sytuacja gdy wierzyciel hipoteczny staje się właścicielem nieruchomości obciążonej.
|
|
