Różnice między podatkiem od nieruchomości a podatkiem PCC
Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) często mylony jest z podatkiem od nieruchomości. PCC to jednorazowa opłata w wysokości 2% wartości nieruchomości, którą płaci się przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego. Należy go zapłacić w urzędzie skarbowym w ciągu 14 dni od zawarcia transakcji. Jeśli podatek dotyczy czynności cywilnoprawnych, które zostały dokonane w formie aktu notarialnego, wówczas jest on pobierany przez notariusza w momencie zawarcia aktu. Notariusz składa również w imieniu klienta deklarację PCC-3. W przypadku zakupu pierwszego mieszkania istnieje możliwość zwolnienia z tego podatku, pod warunkiem spełnienia określonych kryteriów.
Podatek od nieruchomości różni się fundamentalnie od podatku PCC. Podczas gdy PCC dotyczy momentu zakupu mieszkania z rynku wtórnego, podatek od nieruchomości opłaca się corocznie za sam fakt posiadania mieszkania lub domu. Obowiązek zapłaty podatku od nieruchomości powstaje od momentu przeniesienia prawa własności i trwa przez cały okres posiadania nieruchomości. Kupno mieszkania na kredyt nie zwalnia z obowiązku zapłaty tego podatku.
Opodatkowanie przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego i pierwotnego
Zakup mieszkania od dewelopera wiąże się z podatkiem VAT, który najczęściej wynosi 8% dla lokali mieszkalnych o powierzchni do 150 m². Oprócz tego obiekt musi należeć do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. W tym przypadku podatek PCC nie występuje, ponieważ VAT jest już wliczony w cenę mieszkania. Mieszkanie z rynku pierwotnego generuje inne obciążenia podatkowe niż nieruchomość z rynku wtórnego.
Nabywcy nieruchomości z rynku wtórnego muszą zapłacić podatek PCC od zakupu mieszkania. Procedura zapłaty wymaga złożenia deklaracji PCC-3 w urzędzie skarbowym. Jak wspomniano wcześniej, formalności podatkowe są dopełniane przez notariusza w momencie podpisywania aktu notarialnego. To on pobiera podatek, a także składa deklarację. Wysokość podatku PCC warto uwzględnić w kosztach zakupu, planując wielkość potrzebnego kredytu hipotecznego. Obowiązek zapłaty podatku PCC spoczywa na kupującym, co zwiększa całkowity koszt zakupu mieszkania na rynku wtórnym.
Podatek od ustanowienia hipoteki jako dodatkowy koszt kredytu
Podatek od ustanowienia hipoteki to kolejne obciążenie podatkowe związane z kredytem mieszkaniowym. Hipoteka na rzecz banku stanowi zabezpieczenie spłaty zaciągniętego zobowiązania – w takim przypadku podatek od jej ustanowienia wynosi 19 zł. Podatek należy zapłacić również w sytuacji, gdy hipoteka ma stanowić zabezpieczenie wierzytelności, która już istnieje. Stawka wynosi wtedy 0,1% kwoty zabezpieczanej wierzytelności. Ten podatek również stanowi element kosztów związanych z zakupem mieszkania na kredyt.
Procedura zgłoszenia i zapłaty podatku od ustanowienia hipoteki wymaga złożenia deklaracji PCC-3 w urzędzie skarbowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości. Termin na dopełnienie tego obowiązku wynosi 14 dni od daty podpisania aktu notarialnego. Często taki wniosek znajduje się w akcie notarialnym przenoszącym prawo własności. Wtedy notariusz pobiera podatek od wpisu hipoteki w księdze wieczystej. Wpisy w KW wiążą się z dodatkowymi opłatami sądowymi. Jeśli wnioski o te czynności będą zawarte w akcie notarialnym, wówczas opłatę pobiera notariusz, jeśli składa je sam klient, wtedy musi uiścić je samodzielnie w sądzie. Wysokość opłat to odpowiednio:
- 200 zł – wpis hipoteki w księdze wieczystej;
- 200 zł – wpis właściciela w księdze wieczystej;
- 100 zł – założenie księgi wieczystej;
- 100 zł – wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.
W niektórych przypadkach można ubiegać się o zwolnienie z podatku od ustanowienia hipoteki, szczególnie gdy kredyt hipoteczny przeznaczony jest na cele mieszkaniowe określone w ustawie.
Inne koszty związane z zakupem mieszkania
Zakup nieruchomości wiąże się z licznymi dodatkowymi wydatkami. Świadomość pozwala lepiej zaplanować budżet. Oprócz ceny samego mieszkania należy uwzględnić:
- wynagrodzenie dla pośrednika nieruchomości, które zwykle wynosi od 2% do 3% wartości transakcji;
- opłaty notarialne stanowią kolejny istotny koszt, zależny od wartości nieruchomości i rodzaju umowy;
- zapłacić trzeba również za wpis do księgi wieczystej lub za założenie nowej księgi oraz za wpis hipoteki (wysokość opłat została przedstawiona wyżej) – należność może zostać pobrana przez notariusza, wtedy odpowiedni wniosek znajduje się w akcie notarialnym przenoszącym prawo własności nieruchomości, lub opłacona w sądzie przez klienta, jeśli samodzielnie zajmuje się kwestiami związanymi z wpisami do księgi wieczystej;
- wycena nieruchomości, wymagana przez bank przy kredycie hipotecznym, stanowi kolejny ważny punkt wydatków;
- ubezpieczenie nieruchomości, często wymagane przez kredytodawcę, to wydatek rzędu kilkuset złotych rocznie;
- koszty związane z remontem czy adaptacją mieszkania również należy uwzględnić w kalkulacji;
- opłaty za przyłączenie mediów lub ich przepisanie na nowego właściciela to kolejne pozycje w budżecie.
Sprzedaż nieruchomości z hipoteką. Czy jest możliwa?
Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką jest możliwa, choć wymaga dopełnienia dodatkowych formalności. Kluczową kwestią pozostaje spłata zobowiązania wobec banku, co można zrealizować na kilka sposobów. Najpopularniejszym rozwiązaniem jest przeznaczenie części środków ze sprzedaży na uregulowanie pozostałej kwoty kredytu. Alternatywnie, kupujący może przejąć zobowiązanie kredytowe, choć wymaga to zgody banku i spełnienia określonych warunków dotyczących zdolności kredytowej.
Proces sprzedaży wymaga powiadomienia banku o zamiarze transakcji i uzyskania zgody na wcześniejszą spłatę kredytu. Zgodnie z Ustawą z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami bank może pobrać prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu tylko w ciągu trzech pierwszych lat od dnia podpisania umowy kredytowej. Należy również uwzględnić potencjalne prowizje za wcześniejsze rozwiązanie umowy kredytowej. Sprzedający musi pamiętać o konieczności wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej po całkowitej spłacie zobowiązania.
|
