Jak obliczyć wysokość wskaźnika LTV?
Obliczenie wskaźnika LTV opiera się na prostym wzorze matematycznym. Formuła wygląda następująco:
(kwota kredytu / wartość nieruchomości) x 100% = wartość wskaźnika LTV
Samodzielne obliczenie wskaźnika LTV pozwala kredytobiorcy lepiej przygotować się do rozmów z bankiem. Znajomość tego współczynnika ułatwia planowanie wysokości wkładu własnego i oszacowanie kosztów kredytu.
Wpływ wskaźnika LTV na warunki kredytu hipotecznego
Poziom wskaźnika LTV przy kredycie hipotecznym bezpośrednio wpływa na koszt kredytu. Wyższy wskaźnik LTV zazwyczaj oznacza wyższe oprocentowanie, a często także dodatkowe opłaty. Banki rekompensują sobie większe ryzyko poprzez wyższe marże kredytowe. Różnica w oprocentowaniu między kredytem z LTV 80 procent a 90 procent może wynosić 0,1-0,3 punktu procentowego. Wydaje się niewiele, ale przy dużych kwotach kredytu przekłada się to na setki złotych miesięcznie w racie.
Wskaźnik LTV wpływa na kwotę kredytu, jaką bank jest skłonny udzielić. Maksymalne LTV na poziomie 80 procent oznacza konieczność wniesienia co najmniej 20 procent wkładu własnego. Niektóre banki akceptują wyższe poziomy wskaźnika, ale wymagają dodatkowego zabezpieczenia kredytu. Wysokie LTV powyżej 80 procent często wiąże się z obowiązkiem wykupienia ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. To dodatkowy koszt doliczany do miesięcznej raty kredytu.
Maksymalny poziom wskaźnika LTV według Rekomendacji S
Wytyczne dotyczące wskaźnika LTV Komisja Nadzoru Finansowego w Rekomendacji S. Zgodnie z tym maksymalny poziom wskaźnika LTV nie może przekraczać 80 procent wartości nieruchomości. Wyjątek stanowi LTV na poziomie 90 procent, ale wyłącznie z dodatkowym zabezpieczeniem w postaci ubezpieczenia. Rekomendację wprowadzano stopniowo, począwszy od 2014 roku, kiedy maksymalna wartość LTV wynosiła 95 procent.
Warto zaznaczyć, że banki mogą ustalać własne, bardziej restrykcyjne limity wskaźnika. Część instytucji finansowych udziela kredytów tylko do poziomu 80 procent LTV. Rekomendacja S ma na celu zwiększenie stabilności sektora bankowego i ograniczenie ryzyka kredytowego.
Wskaźnik LTV a wkład własny
Wskaźnik LTV w kredycie hipotecznym pozostaje w ścisłej relacji z wysokością wkładu własnego, tworząc istotny element oceny ryzyka kredytowego. Wkład własny, wyrażony procentowo, stanowi część wartości nieruchomości finansowanej ze środków kredytobiorcy. Zatem można przyjąć, że im wyższy wkład własny, tym niższy wskaźnik LTV. Ta zależność ma bezpośrednie przełożenie na warunki finansowania – banki traktują niższe ryzyko jako podstawę do przyznania korzystniejszych stawek.
Jak obniżyć wskaźnik LTV przy kredycie hipotecznym?
Istnieje kilka sposobów na obniżenie poziomu LTV i uzyskanie kredytu hipotecznego:
- najskuteczniejszy sposób na obniżenie poziomu LTV stanowi zwiększenie wkładu własnego;
- znalezienie tańszej nieruchomości, np. rozważyć zakup mieszkania o mniejszej powierzchni lub w innej lokalizacji;
- alternatywą jest poszukiwanie nieruchomości wymagającej remontu, często dostępnej w niższej cenie – bank może uwzględnić przyszłą wartość nieruchomości po wykończeniu przy obliczaniu wskaźnika.
|
