Data publikacji: 12-11-2025 | Treść jest aktualna na dzień: 09-10-2025
Mieszkanie z kredytem hipotecznym na sprzedaż: co warto wiedzieć?
| Wiele osób zastanawia się, jak sprzedać mieszkanie z kredytem. Procedura ta, choć powszechna, wymaga znajomości kilku kluczowych zasad. Warto poznać wszystkie etapy, aby transakcja sprzedaży mieszkania przebiegła sprawnie i bezpiecznie. |
Mieszkanie z kredytem hipotecznym na sprzedaż: co warto wiedzieć?
Wiele osób zastanawia się, jak sprzedać mieszkanie z kredytem. Procedura ta, choć powszechna, wymaga znajomości kilku kluczowych zasad. Warto poznać wszystkie etapy, aby transakcja sprzedaży mieszkania przebiegła sprawnie i bezpiecznie.
Jak sprzedać mieszkanie z kredytem? Pierwsze formalnościSprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką jest standardową procedurą bankową. Wbrew pozorom, nie wymaga skomplikowanych operacji i jest często praktykowana na rynku nieruchomości. Zatem jak sprzedać mieszkanie z kredytem? Wymaga to w pierwszej kolejności kontaktu z bankiem lub instytucją, która udzieliła finansowania. Wierzyciel hipoteczny jest bowiem kluczowym uczestnikiem procesu. Instytucja finansowa nie musi wydawać formalnej zgody na sprzedaż, ale współpraca z nią jest niezbędna do sfinalizowania transakcji. Proces rozpoczyna się od złożenia wniosku o wydanie dokumentów potrzebnych do sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym. Niezbędne dokumenty od instytucji finansowej. Co trzeba uzyskać?
|
Jak wygląda sprzedaż mieszkania z kredytem krok po kroku?To, jak sprzedać mieszkanie z kredytem, zależy od sposobu finansowania zakupu przez nabywcę. Jeśli kupujący dysponuje gotówką, proces jest prostszy. Jeśli natomiast kupujący również posiłkuje się kredytem hipotecznym, transakcja angażuje dwie instytucje finansowe– sprzedającego i kupującego. W obu przypadkach podstawą jest umowa przedwstępna, która zabezpiecza interesy obu stron. Definiuje ona warunki, termin i sposób przekazania środków. W przypadku mieszkania na kredyt, w umowie jasno określa się, jaka część ceny sprzedaży nieruchomości trafi do banku lub instytucji finansowej osoby sprzedającej, a jaka bezpośrednio do niej. Umowa przedwstępna powinna być zawarta w formie pisemnej, a dla większego bezpieczeństwa – w formie aktu notarialnego. Zawiera ona wszystkie ustalenia: cenę, termin zawarcia umowy ostatecznej oraz sposób zapłaty, z uwzględnieniem spłaty kredytu obciążającego nieruchomość. Po skompletowaniu dokumentów i spełnieniu warunków z umowy przedwstępnej strony przystępują do zawarcia umowy kupna-sprzedaży mieszkania u notariusza. To właśnie akt notarialny przenosi prawo własności na nowego właściciela mieszkania i jest podstawą do dalszych działań. Finalizacja transakcji i wykreślenie hipoteki z księgi wieczystejPo podpisaniu aktu notarialnego następuje etap rozliczeń. Zgodnie z zapisami umowy, kupujący (lub jego bank) przelewa ustaloną kwotę na rachunek techniczny wskazany przez bank lub instytucję finansową sprzedającego w celu spłaty kredytu. Nadwyżka ponad kwotę zadłużenia trafia na konto sprzedającego. Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego zamyka relację z instytucją finansową. Po zaksięgowaniu środków instytucja finansowa ma obowiązek wystawić dokument potwierdzający całkowitą spłatę zobowiązania. Jest to tak zwany list mazalny, czyli zgoda instytucji finansowej na wykreślenie hipoteki, niezbędna do uregulowania stanu prawnego nieruchomości zgodnie ze stanem faktycznym. Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości jest ostatnim formalnym etapem transakcji. Nowy właściciel nieruchomości, dysponując listem mazalnym z instytucji finansowej, składa w sądzie rejonowym w wydziale ksiąg wieczystych, wniosek o wykreślenie wpisu o hipotece. Do wniosku dołącza oryginał zgody na wykreślenie hipoteki oraz dowód uiszczenia opłaty sądowej. Proces ten może potrwać od kilku tygodni do kilku miesięcy, w zależności od ilości bieżących wniosków oczekujących na rozpatrzenie w sądzie. Po dokonaniu zmiany w księdze wieczystej nieruchomość jest wolna od obciążeń, co finalizuje całą procedurę i jest ostatnim krokiem w procesie sprzedaży mieszkanie z kredytem. Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym a podatek dochodowySprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpił jej zakup, wiąże się z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego. Stawka wynosi 19% od dochodu, czyli różnicy między przychodem ze sprzedaży a kosztem jej nabycia. Koszty można powiększyć o udokumentowane nakłady poniesione na nieruchomość. Warto pamiętać, że okres 5 lat liczy się od końca roku podatkowego, a nie od daty zakupu. Istnieje możliwość uniknięcia podatku dzięki tzw. uldze mieszkaniowej. Aby z niej skorzystać, środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości należy w ciągu 3 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż, przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe. Cele te są precyzyjnie zdefiniowane w ustawie. Obejmują one między innymi zakup innego mieszkania, domu, działki budowlanej czy spłatę kredytu zaciągniętego na inny cel mieszkaniowy. Planując sprzedaż mieszkania z hipoteką i kupno nowego, warto uwzględnić te regulacje, aby optymalnie zarządzić finansami i uniknąć niepotrzebnych obciążeń. |
Źródła:
